Muhasebe departmanlarında hâlâ sık duyulan bir cümle var: "Taşınmaz satarsak kazancın yarısı vergiden muaf." Bu, artık çoğu şirket için doğru değil. KVK 5/1-e maddesindeki istisna son dokuz yılda üç kez değişti; taşınmaz tarafında neredeyse tamamen kalktı, iştirak hissesi tarafında oranı düştü. Üstelik 2026'da devreye giren yeni bir asgari vergi mekanizması, kalan istisnanın fiili faydasını da törpülüyor. Bu yazıda güncel oranları, şartları ve satış öncesi dikkat edilmesi gerekenleri tek bir yerde topladık.
Genel Feragatname
Bu içerik, Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-e kapsamındaki taşınmaz ve iştirak hissesi satış kazancı istisnasına ilişkin genel bilgilendirme amacı taşımaktadır; belirli bir şirkete veya işleme yönelik hukuki/mali danışmanlık yerine geçmez. Konu; birden fazla mevzuat katmanının (KVK 5/1-e, Geçici Madde 16, Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisi/Md. 32-C, YMM tasdik tebliği hadleri) bir arada değerlendirilmesini gerektiren, şirkete özel finansal sonuçlar doğuran karmaşık bir alandır. Satış kararı öncesinde mutlaka bir SMMM/YMM ile somut, şirkete özel bir hesaplama ve simülasyon yapılması gerekmektedir.
Kısaca
- Taşınmaz satış kazancı istisnası, 7456 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 15 Temmuz 2023, Sayı 32249) ile KVK Md. 5/1-e'den tamamen çıkarılmıştır.
- 15 Temmuz 2023'ten SONRA iktisap edilen taşınmazların satışında kurumlar vergisi istisnası %0'dır; bu satışlar artık KDV'den de istisna değildir.
- 15 Temmuz 2023'ten ÖNCE aktifte bulunan taşınmazlar için, KVK'ya eklenen Geçici Madde 16 uyarınca, diğer şartlar sağlanmak kaydıyla satış kazancının %25'i istisnadır (önceki oran %50 idi).
- İştirak hissesi, kurucu senedi, intifa senedi, rüçhan hakkı ve yatırım fonu katılma payı satış kazancı istisnası, 9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete: 27 Kasım 2024, Sayı 32735) ile %75'ten %50'ye düşürülmüştür; 27 Kasım 2024 öncesi satışlarda %75 oranı geçerlidir.
- Üç temel şart değişmemiştir: kıymetin kurum aktifinde kesintisiz en az 2 tam yıl (730 gün) bulunması, istisna kazancın satışı izleyen 5. yılın sonuna kadar özel bir fon hesabında tutulması, satış bedelinin en geç 2. takvim yılının sonuna kadartahsil edilmesi.
- 2025-2026 döneminde yeni bir katman devreye girmiştir: Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisi (AKV, KVK Md. 32/C), kurumlar vergisinin istisna ve indirimler düşülmeden önceki kazancın en az %10'u olmasını zorunlu kılar; 5/1-e istisnası bu asgari vergi tabanından indirilemeyen kalemler arasındadır.
- Yüksek tutarlı istisna beyan eden kurumlar (kalem başına 500.000 TL veya toplamda 1.000.000 TL'yi aşanlar), 49 Sıra No.lu Tebliğ (30 Aralık 2025, RG Sayı 33123) uyarınca YMM tasdik raporu ile bu istisnayı tevsik etmek zorundadır.
- Fon hesabı şartının ihlali halinde istisna hiç uygulanmamış sayılır; kanun metni gereği ilgili vergiler ziyaa uğramış kabul edilerek vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi birlikte gündeme gelebilir.
Kısa Cevap: Taşınmaz satışında istisna, 15 Temmuz 2023'ten önce alınmış taşınmazlarda %25, sonrasında %0'dır (7456 sayılı Kanun, Geçici Madde 16). İştirak hissesi, kurucu senedi, intifa senedi ve rüçhan hakkı satışında istisna, 27 Kasım 2024'ten itibaren %50'dir (öncesinde %75, 9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı). Her iki durumda da kıymetin en az 2 yıl aktifte bulunması, kazancın 5 yıl fon hesabında tutulması ve satış bedelinin 2 yıl içinde tahsil edilmesi şarttır. 2025-2026'dan itibaren Asgari Kurumlar Vergisi (KVK Md. 32/C) bu istisnayı matrahından indiremediği için net vergi avantajı azalabilir.
(Kaynak: KVK 5/1-e, Geçici Md. 16; 7456 sayılı Kanun; 9160 sayılı CBK; KVK Md. 32/C — durum Ağustos 2026 itibarıyladır, somut hesaplama için SMMM/YMM'e danışılmalıdır.)
KVK 5/1-e İstisnası Nedir?
KVK Md. 5/1-e, kurumların aktifinde en az 2 tam yıl (730 gün) bulunan taşınmazlar ile iştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazancın belirli bir yüzdesini kurumlar vergisinden istisna tutar; amaç, uzun süre elde tutulan duran varlıkların satışında aşırı vergi yükünü hafifletmektir. Bu istisna 2017'den bugüne üç kez revize edildi; artık tek bir orana değil, tarihe ve varlık türüne göre değişen bir tabloya bağlı. İstisnaya konu olan taşınmazlar ve iştirak hisseleri, genel kurumlar vergisi mükellefiyeti çerçevesinde değerlendirilir; kurumlar vergisi oranı ve beyanname süreciyle ilgili genel çerçeveye ihtiyaç duyan okuyucular, konunun bütünü için kurumlar vergisi oranı ve beyanname süreci hakkındaki ayrı yazıya da bakabilir.
İstisnanın Eski Hali: 2017 Öncesi ve 2017-2023 Arası Oranlar
Kanunun ilk halinde, hem taşınmaz hem iştirak hissesi/kurucu senedi/intifa senedi/rüçhan hakkı satış kazancının %75'i istisnaydı. 5 Aralık 2017'de yürürlüğe giren 7061 sayılı Kanun ile taşınmaz istisnası %75'ten %50'ye düşürüldü; iştirak hissesi vb. kıymetlerde oran %75'te kaldı. Şartlar (2 yıl aktifte bulundurma, 5 yıl fon hesabı, 2. yıl sonuna kadar tahsil) o dönemde de aynıydı; KDV Kanunu Md. 17/4-r ile aynı şartı taşıyan taşınmaz teslimleri de KDV'den istisnaydı.
Taşınmaz Satış Kazancı İstisnasında Büyük Değişiklik: 7456 Sayılı Kanun
Asıl kırılma 2023 yazında yaşandı. 7456 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 15 Temmuz 2023, Sayı 32249, Md. 19/b) ile taşınmazlara ilişkin istisna KVK 5/1-e madde metninden tamamen çıkarıldı; aynı Kanunun 7. maddesiyle KDV Kanunu Md. 17/4-r'deki taşınmaz istisnası da kaldırıldı.
15 Temmuz 2023 sonrası iktisap edilen taşınmazlarda istisna yok. Bu tarihten sonra satın alınan bir taşınmaz ne zaman satılırsa satılsın kurumlar vergisi istisnası %0'dır; bu satışlar ayrıca KDV'den de istisna değildir.
Geçici Madde 16 ile %25 geçiş oranı. 15 Temmuz 2023'ten önce aktifte bulunan taşınmazlar için, 7456 sayılı Kanunla KVK'ya eklenen Geçici Madde 16 uyarınca, diğer şartlar sağlanmak kaydıyla satış kazancının %25'i istisna olmaya devam ediyor (eski %50'den düşürülerek). Paralel olarak, KDV Kanunu'na eklenen Geçici Madde 43 sayesinde, 15.07.2023 öncesi aktifte bulunan taşınmazların satışında KDV istisnası da devam ediyor.
| Dönem | Uygulanan Oran | Dayanak |
|---|---|---|
| 5 Aralık 2017 öncesi | %75 | KVK Md. 5/1-e (ilk hali) |
| 5 Aralık 2017 – 14 Temmuz 2023 | %50 | 7061 sayılı Kanun |
| 15 Temmuz 2023 öncesi iktisap edilen taşınmazlar (bugün itibarıyla) | %25 | 7456 sayılı Kanun + KVK Geçici Madde 16 |
| 15 Temmuz 2023 ve sonrasında iktisap edilen taşınmazlar | %0 (istisna yok) | 7456 sayılı Kanun |
(Kaynak: Resmî Gazete – 7456 sayılı Kanun, 15 Temmuz 2023, Sayı 32249)
İştirak Hissesi, Kurucu Senedi, İntifa Senedi ve Rüçhan Hakkı İndirimi: 9160 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
Taşınmaz kadar radikal olmasa da, iştirak hissesi tarafında da bir yıl önce bir kesinti yaşandı. 9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete: 27 Kasım 2024, Sayı 32735) ile iştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan hakları ve yatırım fonu katılma paylarına ilişkin istisna oranı %75'ten %50'ye düşürüldü. Karar yayım tarihinde yürürlüğe girdi ve taşınmazları etkilemedi; taşınmaz ayrı bir rejime (7456 sayılı Kanun/Geçici Madde 16) tabidir.
| Dönem | Uygulanan Oran | Dayanak |
|---|---|---|
| 5 Aralık 2017 öncesi | %75 | KVK Md. 5/1-e (ilk hali) |
| 5 Aralık 2017 – 26 Kasım 2024 | %75 (değişmedi) | KVK Md. 5/1-e |
| 27 Kasım 2024 ve sonrasında gerçekleştirilen satışlar | %50 | 9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı |
(Kaynak: GİB duyurusu; TÜRMOB arşivi — Sayı 32735)
Güncel Durum ve Zaman Çizelgesi (Ağustos 2026)
Taşınmaz ve iştirak hissesi rejimleri artık iki ayrı hikâye. Aşağıdaki iki tablo güncel durumu ve değişiklik tarihlerini kronolojik olarak özetliyor.
| Kriter | Taşınmaz | İştirak Hissesi / Kurucu Senedi / İntifa Senedi / Rüçhan Hakkı |
|---|---|---|
| Güncel istisna oranı | %25 (15.07.2023 öncesi iktisaplarda) / %0 (sonrasında) | %50 (27.11.2024 sonrası satışlarda) / %75 (öncesinde) |
| Değişikliği getiren düzenleme | 7456 sayılı Kanun + Geçici Madde 16 | 9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı |
| Değişiklik tarihi | 15 Temmuz 2023 | 27 Kasım 2024 |
| KDV istisnası | 15.07.2023 öncesi iktisaplarda devam eder (Geçici Madde 43); sonrasında yoktur | Konu değil (menkul kıymet) |
| 2 yıl aktifte bulundurma şartı | Var | Var |
| 5 yıl fon hesabı şartı | Var | Var |
| 2. yıl sonuna kadar tahsil şartı | Var | Var |
| AKV matrahından indirilebilir mi | Hayır | Hayır |
| Tarih | Olay |
|---|---|
| 5 Aralık 2017 | 7061 sayılı Kanun: taşınmaz istisnası %75→%50; iştirak hissesi %75'te kaldı |
| 15 Temmuz 2023 | 7456 sayılı Kanun: taşınmaz istisnası kaldırıldı, Geçici Madde 16 ile %25 geçiş getirildi; KDV Md. 17/4-r kaldırıldı, KDV Geçici Madde 43 eklendi |
| 2 Ağustos 2024 | 7524 sayılı Kanun ile KVK Md. 32/C (AKV) eklendi |
| 27 Kasım 2024 | 9160 sayılı CBK: iştirak hissesi vb. %75→%50 |
| 1 Ocak 2025 | AKV, bu tarihten itibaren elde edilen kazançlara uygulanmaya başladı |
| 30 Aralık 2025 | 49 Sıra No.lu YMM Tasdik Tebliği yayımlandı (RG Sayı 33123) |
| 31 Mart 2026 | GİB, İstisna Rehberi'ni güncelledi |
| 2 Nisan 2026 | GİB, AKV Rehberi'ni güncelledi |
| 12 Ağustos 2026 (bugün) | Taşınmazda %25/%0, iştirak hissesinde %75/%50, AKV %10 taban, YMM tasdik hadleri yürürlükte |
İstisnadan Yararlanma Şartları
Oran ne olursa olsun, yararlanma şartları hiç değişmedi:
| Şart | İçerik | Süre/Had |
|---|---|---|
| Aktifte bulundurma | Kıymetin kurum aktifinde kesintisiz bulunması | En az 2 tam yıl (730 gün) |
| Fon hesabında tutma | İstisna kazancın pasifte özel bir fon hesabında (549 Özel Fonlar) tutulması | Satışı izleyen 5. yılın sonuna kadar |
| Bedel tahsili | Satış bedelinin tahsil edilmesi | En geç satışı izleyen 2. takvim yılının sonuna kadar |
| Faaliyet konusu sınırı | Esas faaliyet konusu taşınmaz/menkul kıymet ticareti veya kiralaması olan kurumlar yararlanamaz | — |
| Dar mükellef ek şartı | İstisna kazancın 5 yıl içinde yurt dışı ana merkeze aktarılmaması | 5 yıl |
| YMM tasdik raporu | İstisna/indirim kalemi belirli tutarı aşarsa YMM tasdik raporu zorunlu | Kalem başına 500.000 TL veya toplam 1.000.000 TL (2025 dönemi başlangıç tutarı) |
Süre dolmadan yapılan satışlarda istisna hiç uygulanmaz; fon hesabından sermayeye ilave dışında yapılan her çıkış istisnayı, bedelin süresinde tahsil edilmemesi de yararlanılan kısmı tehlikeye atar.
Kimler Bu İstisnadan Yararlanabilir, Kimler Yararlanamaz?
- Aktifinde en az 2 yıldır taşınmaz veya iştirak hissesi/kurucu senedi/intifa senedi/rüçhan hakkı bulunduran tam ve dar mükellef kurumlar (holding ve grup şirketleri dahil) yararlanabilir. Şirket türüne göre vergisel yükümlülükler farklılaştığından, kuruluş aşamasındaki okuyucular şahıs, limited ve anonim şirket arasındaki vergisel farkları ele alan yazıya da bakabilir.
- 15 Temmuz 2023 sonrası taşınmaz iktisap eden şirketler, o taşınmazın satışında istisnadan hiç yararlanamaz.
- Esas faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti/kiralaması olan kurumlar, kanunun lafzı gereği yararlanamaz.
- Dar mükellef kurumlar, istisna kazancı 5 yıl içinde yurt dışındaki ana merkeze aktarırsa istisnayı kaybeder.
- AKV kapsamına giren kurumlarda istisnanın etkin faydası 2025-2026'dan itibaren azalmaktadır (aşağıdaki bölüm).
- Yüksek tutarlı istisna beyan eden kurumlar (2025 kazançları için 500.000 TL/1.000.000 TL hadlerini aşanlar) YMM tasdik raporu zorunluluğuyla karşı karşıyadır.
2026'nın Yeni Katmanı: Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisi (AKV) ile Etkileşim
7524 sayılı Kanun (RG: 2 Ağustos 2024, Sayı 32620) ile KVK'ya eklenen 32/C maddesi, "Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisi (AKV)" getirdi: hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kazancın %10'undan az olamaz. AKV, 1 Ocak 2025'ten itibaren elde edilen kazançlara uygulanıyor; ilk kez 2026'da verilen 2025 hesap dönemi beyannamelerinde fiilen devreye girdi.
KVK 5/1-e istisnası, AKV matrahından indirilemeyen kalemler arasında. Yani şirket normal kurumlar vergisi matrahında %25 veya %50 oranında yararlansa dahi, asgari vergi hesabında istisna tutarı matraha geri eklenir ve en az %10'luk asgari vergiye tabi olabilir — "istisna kâğıt üzerinde duruyor ama eski kadar avantajlı değil" demektir.
| Durum | 2024 ve Öncesi (AKV Yok) | 2025-2026 Dönemi (AKV Var) |
|---|---|---|
| Kurumlar vergisi matrahı | İstisna tutarı düşülür, kalan %25 (genel oran) ile vergilenir | Aynı şekilde hesaplanır |
| Asgari vergi kontrolü | Yok | İstisnasız kazancın en az %10'u ile karşılaştırılır, yüksek olan ödenir |
| İstisnanın AKV tabanındaki durumu | İlgisiz | 5/1-e istisnası geri eklenir, matrahtan indirilemez |
| Fiili istisna faydası | İstisna oranının tamamı kadar avantaj | Görünürde aynı oran, toplam vergi %10 tabanının altına inemez |
GİB, 31 Mart 2026'da İstisna Rehberi'ni, 2 Nisan 2026'da AKV Rehberi'ni güncelledi; her iki rehberin de mevcut mevzuatın açıklayıcı derlemesi niteliğinde olduğu, yeni bir oran değişikliği içermediği değerlendiriliyor — güncel içeriğin GİB'in resmi sitesinden ayrıca kontrol edilmesi önerilir.
YMM Tasdik Raporu Zorunluluğu: 49 Sıra No.lu Tebliğ ve Hadler
30 Aralık 2025 tarihli, RG Sayı 33123 olarak yayımlanan 49 Sıra No.lu SMMM ve YMM Kanunu Genel Tebliği ile, beyannamede ayrı satırda yer alan istisna/indirim kalemlerinden her biri 500.000 TL'yi (veya toplamda 1.000.000 TL'yi) aşıyorsa, YMM tasdik raporu ile tevsik zorunlu hale geldi. Rapor, beyannameyle birlikte veya beyanname verme süresini izleyen en geç 2 ay içinde elektronik ortamda sunulmalıdır. Bu hadler her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır; 500.000 TL/1.000.000 TL, 2025 hesap dönemi (2026 beyanı) için geçerli başlangıç tutarlarıdır. Bu istisna, kurumlar vergisi matrahını azaltan tek teşvik değildir; örneğin nakit sermaye artırımında faiz indirimi de benzer bir beyanname disiplini gerektiren, ayrıca değerlendirilmesi gereken bir başka kurumlar vergisi teşvikidir.
Fon Hesabı İhlalinde Ceza Riski (Kanun Lafzına Dayalı Değerlendirme)
Fon hesabı şartının ihlali (5 yıl dolmadan başka bir hesaba nakil — sermayeye ilave hariç —, işletmeden çekilme, ortaklara dağıtım), satış bedelinin süresinde tahsil edilmemesi veya dar mükelleflerde kazancın yurt dışı merkeze aktarılması hallerinde istisna hiç uygulanmamış sayılır. KVK 5/1-e'nin kendi metninde yer alan "istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır" ifadesi uyarınca, yararlanılan istisna tutarı için VUK Md. 341/344 kapsamında vergi ziyaı cezası (normal halde vergi aslının bir katı, kaçakçılık fiiliyle vergi ziyaına sebebiyet verilmişse üç katı) ve VUK Md. 112 kapsamında gecikme faizi birlikte uygulanır.
KVK 5/1-e'de, bazı diğer teşvik hükümlerinde görülen türden "vergi ziyaı cezası kesilmeksizin sadece gecikme faizi" yumuşatmasına dair bir hükme rastlanmamıştır; buna göre fon hesabı ihlalinde tam kapsamlı vergi ziyaı cezası riski doğabilir. Kesinleşmiş bir görüş için ilgili SMMM/YMM'e veya vergi dairesine danışılması önerilir. Uygulamada sık karşılaşılan risk, ihlalin satıştan yıllar sonra (örneğin 3. veya 4. yılda kâr dağıtımı sırasında) ortaya çıkması ve geriye dönük faiz yükünün de eklenmesidir.
Örnek Karşılaştırmalı Hesaplama (Kurgusal, Sadece Eğitim Amaçlı)
Somutlaştırmak için tamamen kurgusal bir örnek verelim — gerçek bir şirketi temsil etmez. Diyelim ki "X Lojistik A.Ş." adında hayali bir şirket, 2020 yılında bir depo binası satın aldı ve 2026'da satmayı planlıyor. Muhasebe ekibinde bazıları "taşınmaz satışında istisna %50" diyor (2017-2023 arası geçerli olan eski oran); oysa depo 15 Temmuz 2023'ten önce iktisap edildiği için doğru oran Geçici Madde 16'daki %25'tir — ne eski %50, ne de 2023 sonrası için geçerli olan %0.
Varsayımsal rakamlarla: depo 2.000.000 TL'ye alınmış, 2026'da 8.000.000 TL'ye satılıyor; satış kazancı 6.000.000 TL. Şirket 2 yıllık aktifte bulundurma şartını fazlasıyla karşılamış (6 yıl). Kazancın %25'i, yani 1.500.000 TL, kurumlar vergisinden istisna olarak 549 Özel Fonlar hesabına aktarılıyor; kalan 4.500.000 TL genel %25 kurumlar vergisi oranına tabi oluyor. Yalnızca oran farkına bakıldığında, istisna sayesinde 1.500.000 TL x %25 = 375.000 TL vergi tasarrufu söz konusu.
Ancak muhasebeci burada durmuyor: 2025-2026'dan itibaren bu istisna tutarı AKV matrahına geri eklendiği için toplam vergi yükü istisnasız kazancın %10'unun altına inemiyor; kâğıt üzerindeki 375.000 TL'lik tasarrufun bir kısmı AKV nedeniyle fiilen geri gelmeyebiliyor. Bu yüzden ekip, satış kararını kesinleştirmeden önce bir SMMM'den hem normal KV hem AKV senaryosunu birlikte içeren bir simülasyon istiyor — tam da bu yazıda önerilen adım.
Aşağıdaki tablo, aynı 10.000.000 TL'lik varsayımsal bir satış kazancının taşınmaz mı yoksa iştirak hissesi satışından mı geldiğine göre nasıl değiştiğini gösterir (genel kurumlar vergisi oranı %25 alınmıştır; şirketin başka gelir/gider/istisna kalemi olmadığı varsayılmıştır — gerçek şirketlerde AKV etkisi bu izole örnekten daha belirgin çıkabilir):
| Kalem | Taşınmaz (15.07.2023 öncesi iktisap, %25 istisna) | İştirak Hissesi (27.11.2024 sonrası satış, %50 istisna) |
|---|---|---|
| Satış kazancı (varsayımsal) | 10.000.000 TL | 10.000.000 TL |
| İstisna oranı | %25 | %50 |
| İstisna tutarı | 2.500.000 TL | 5.000.000 TL |
| Vergiye tabi matrah (istisna sonrası) | 7.500.000 TL | 5.000.000 TL |
| Normal KV (%25 genel oranla) | 1.875.000 TL | 1.250.000 TL |
| AKV tabanı (istisnasız kazanç üzerinden %10, basitleştirilmiş) | 1.000.000 TL | 1.000.000 TL |
| Ödenecek vergi (ikisinden yüksek olanı) | 1.875.000 TL | 1.250.000 TL |
Bu izole örnekte iştirak hissesi satışının (daha yüksek istisna oranı nedeniyle) görece avantajlı görünmesi mümkündür; ancak bu genel bir kural değildir. Şirketin o yılki toplam matrahı, diğer istisna/indirimleri, satışın ticari gerekçesi ve 5 yıllık fon hesabı taahhüdüne uyum kapasitesi ayrıca değerlendirilmelidir — "istisna oranı yüksek = her zaman daha avantajlı" sonucuna kesin biçimde varılmamalıdır.