Kira Geliri Vergisi 2026: GMSİ Beyanı, İstisna ve Yeni Kurallar

← Mevzuat listesine dön

Kira geliri elde eden herkesin aklında aşağı yukarı aynı sorular var: Bu yıl ne kadarlık kısım vergiden muaf? Beyanname vermek zorunda mıyım? Ve krediyle aldığım evi kiraya verdiysem, ödediğim faizi hâlâ gider yazabilir miyim? 2026, bu son soruya verilen cevabın değiştiği bir yıl oldu. Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) alanında hem her yıl olağan biçimde güncellenen rakamlar var, hem de köklü bir yapısal değişiklik var. Bu rehberde ikisini de, güncel mevzuata dayanarak ve gerçek sayılarla anlatıyoruz.

2026'da GMSİ Uygulamasında Neler Değişti? (Genel Çerçeve)

2026 yılı GMSİ uygulamasında iki ayrı gelişme birbirinden ayrı değerlendirilmeli.

Rutin yıllık güncelleme — 332 Seri No'lu Tebliğ

332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (RG 31.12.2025, Sayı 33124, 5. Mükerrer) ile 2026 tarife dilimleri, konut kira istisnası ve beyan sınırları, 2025 yeniden değerleme oranı (%25,49) esas alınarak güncellendi. Bu, her yıl tekrar eden, mekanizması değişmeyen bir rakam güncellemesi.

Yapısal değişiklik — 7566 sayılı Kanun ve konut kredisi faizi

Asıl önemli haber ise 7566 sayılı Kanun'da (RG 19.12.2025, Sayı 33112, Kabul Tarihi 4/12/2025). Kanunun 1. maddesiyle GVK 74/1-(4)'te yapılan değişiklikle, konut olarak kiraya verilen ve banka kredisiyle satın alınan gayrimenkullerde kredi faizi artık gerçek gider yönteminde indirilemiyor. İşyerleri bu kısıtlamadan etkilenmiyor. Konut ile işyerinin bu yeni düzende nasıl ayrıştığını aşağıdaki tabloda özetledik:

Konut Kira Geliri İstisnası 2026: 58.000 TL Kimlere Uygulanır?

2026 yılı konut kira geliri istisnası 58.000 TL'dir (2025: 47.000 TL) — bu tutar 332 Seri No'lu Tebliğ ile doğrulandı. İstisna yalnızca konuta uygulanır, işyeri için istisna yoktur; birden fazla konuttan kira geliri varsa toplam üzerinden tek bir istisna uygulanır.

İstisnadan kimler yararlanamaz?

Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle zaten yıllık beyanname vermek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamaz. Ayrıca merak edilen bir konu: yasama sürecinde istisnanın "sadece emekli, dul ve yetim aylığı alanlarla sınırlandırılması" yönünde bir öneri tartışılmıştı, ancak bu öneri kanunlaşmadı. İstisna, 2026'da da genel/mevcut haliyle yürürlükte — 7566 sayılı Kanun'un nihai metninde GVK Md. 21'e ilişkin herhangi bir değişiklik bulunmuyor.

İstisna hakkının kaybedilme koşulları

Kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edip idarece tespitten önce kendiliğinden düzeltmeyen mükellefler istisna hakkını kaybeder. Bu kural değişmedi; sadece rakam güncellendi.

2026 Kira Geliri Beyan Sınırları

2026 gelirleri Mart 2027'de beyan edilecek ve bu gelirler için iki farklı sınır geçerli. 2025 gelirleri (Mart 2026 beyanı) için ise hâlâ eski tutarlar geçerliliğini koruyor. Aradaki farkı en net şekilde tablo gösteriyor:

İşyeri kirası + ücret + MSİ toplamı (400.000 TL)

Tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri ile ücret ve menkul sermaye iradı toplamı 400.000 TL'yi (2025 geliri için 330.000 TL) aşıyorsa, beyanname vermek zorunlu. Bu tutar, GVK 103'teki tarifenin 2. gelir dilimi üst sınırına eşit.

Tevkifatsız ve istisnasız GMSİ sınırı (22.000 TL)

Stopaja tabi tutulmamış ve istisna kapsamına girmeyen gayrimenkul sermaye iradı 22.000 TL'yi (2025 için 18.000 TL) aşarsa beyan zorunlu.

2025 gelirleri için hâlâ geçerli olan eski sınırlar

Mart 2026'da verilecek 2025 yılı beyannamesinde 330.000 TL ve 18.000 TL sınırları kullanılacak; 400.000 TL / 22.000 TL yalnızca 2026 takvim yılı gelirlerine ait.

Gider Yöntemleri: Götürü mü, Gerçek Gider mi?

Kira gelirinin vergiye tabi matrahını belirlerken mükellef iki yoldan birini seçiyor: götürü (sabit oranlı) gider ya da gerçek (belgeli) gider yöntemi. 2026'da bu tercihin ağırlığı değişti, çünkü gerçek gider tarafında artık önemli bir kalem eksik: konut kredisi faizi.

Götürü gider yöntemi (%15) nasıl işler?

İstisna sonrası kalan tutarın %15'i, herhangi bir belge aranmaksızın doğrudan gider olarak indiriliyor. Bu yöntem seçildiği yıldan itibaren 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönülemiyor — yani tercih yaparken bu kilit süresini de hesaba katmak gerekiyor.

Konut kredisi faiz gideri neden artık indirilemiyor?

7566 sayılı Kanun Madde 1 ile GVK 74/1-(4)'teki "Kiraya verilen mal ve haklar" ibaresi, kanunun resmi metninden birebir alıntıyla, "Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar" şeklinde değiştirildi. Kanunun lafzına göre, konut olarak kiraya verilen ve krediyle alınan gayrimenkullerde kredi faizi artık gider yazılamıyor.

Uygulama döneminin genişliği de dikkat çekici: kanunun 1. maddesi 19/12/2025'te yürürlüğe girmiş olsa da, MADDE 38/a hükmü gereği "1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verilecek beyannamelere" uygulanıyor. Bu nedenle değişiklik hem Mart 2026'da verilecek 2025 yılı kira beyanlarını, hem de Mart 2027'de verilecek 2026 yılı beyanlarını kapsıyor. Kanunun 39 maddesi tek tek incelendiğinde, GVK 74 değişikliğine ilişkin herhangi bir geçici madde bulunmadığı görülüyor; kanunun lafzına göre kredi ne zaman çekilmiş olursa olsun (eski veya yeni kredi ayrımı yapılmaksızın), kısıtlama 1/1/2025'ten itibaren elde edilen tüm konut kira gelirlerine uygulanıyor.

Diğer gerçek gider kalemleri (aydınlatma, ısıtma, asansör, bakım-onarım, sigorta primleri, emlak vergisi, iktisap bedelinin %5'i — 5 yıl süreyle —, idare giderleri, VUK amortismanları, kirada oturan mükellefin ödediği kira vb.) bu değişiklikten etkilenmedi.

İşyeri kredisinde faiz gideri hâlâ geçerli mi?

Evet. Değişiklik yalnızca konutları kapsıyor; işyeri olarak kiraya verilen ve krediyle alınan gayrimenkullerde kredi faizi indirimi devam ediyor.

Eski krediler için bir istisna var mı?

Hayır. Yukarıda açıklandığı gibi, kanunda geçiş hükmü bulunmuyor; kredinin ne zaman çekildiğinin bir önemi yok.

Faiz gideri artık gerçek gider yönteminde yer almadığı için, götürü ile gerçek gider arasındaki fark da değişti:

Kurgusal bir örnek üzerinden bakalım. Diyelim ki bir mükellef, birkaç yıl önce banka kredisi kullanarak bir daire almış ve bu daireyi konut olarak kiraya vermiş olsun. Şimdiye kadar her yıl gerçek gider yöntemini seçmiş, ödediği kredi faizini gider olarak yazmış. 2026 beyan dönemi yaklaşırken, artık faiz gideri gerçek gider yönteminde yazılamadığı için "acaba götürü yönteme mi geçsem" diye düşünüyor. (Bu kişi ve olay tamamen kurgusaldır, gerçek bir mükellefi temsil etmez.)

Onaylanmış varsayımsal senaryodaki rakamlarla bu tercihin mekanizmasını gösterelim: 2026 kira geliri 240.000 TL, yıllık kredi faizi 60.000 TL, diğer belgelenebilir giderler (emlak vergisi, sigorta, bakım-onarım gibi kalemler) 20.000 TL olsun.

• İstisna sonrası tutar: 240.000 − 58.000 = 182.000 TL.
• Götürü gider (%15) seçilirse: 182.000 × %15 = 27.300 TL indirim → matrah ≈ 154.700 TL.
• Gerçek gider seçilirse (2026 kuralına göre, faiz hariç): yalnızca diğer giderler (20.000 TL, istisna sonrası tutara oranlanarak) dikkate alınabiliyor → matrah götürüye kıyasla genellikle daha yüksek çıkabiliyor.

Bu örnek yalnızca mekanizmayı göstermek içindir, somut bir vergi tavsiyesi değildir; her mükellefin gerçek gider kalemleri farklıdır ve durumuna göre ayrıca hesaplanmalıdır. Kurgusal mükellefimizin de nihai kararı vermeden önce bir SMMM/YMM ile kendi rakamlarını birlikte gözden geçirmesi gerekir — özellikle götürü yöntemi seçerse 2 yıl boyunca gerçek gidere dönemeyeceğini unutmadan.

İşyeri Kira Gelirinde Stopaj (Tevkifat) Nasıl İşler?

İşyeri kira gelirinde stopaj oranı %20, değişmedi — 7566 sayılı Kanun bu maddeye dokunmadı. Stopaj, kiracının GVK 94'te sayılan bir tevkifat sorumlusu (örneğin şirket, kamu kurumu vb.) olması halinde doğuyor; kiracı sıradan bir gerçek kişiyse stopaj uygulanmıyor. Önemli bir nokta: stopaj nihai vergi değil, yıllık beyannamede mahsup ediliyor ve fazlası varsa iade alınabiliyor. Stopajın hangi ödeme türlerinde ve hangi oranlarda kesildiğine dair genel çerçeve, "Stopaj (Tevkifat) Nedir? Hangi Ödemelerde Kesilir?"başlıklı yazımızda ayrıca ele alınmaktadır.

2026 Gelir Vergisi Tarife Dilimleri (GMSİ Dahil)

GMSİ, ücret dışı gelirlere uygulanan tarifeye tabi ve varsa diğer gelirlerle birleştirilip artan oranlı vergilendiriliyor; GMSİ'ye özgü ayrı/nihai bir oran yok. TÜRMOB sirküleriyle doğrulanan 2026 dilimleri şöyle (tarifenin genel mantığı ve diğer gelir türlerine uygulanışı için "2026 Gelir Vergisi Dilimleri ve Hesaplama"yazımıza da bakılabilir):

Not: Ücret gelirlerinde 3. ve 4. dilim sınırları farklıdır (1.500.000 TL); GMSİ bu (daha dar) tarifeye tabidir.

Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman ve Nasıl Verilir?

GMSİ, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında (1-31 Mart) beyan ediliyor. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz sonu olmak üzere iki eşit taksitte ödenebiliyor. Buna göre 2025 kira gelirleri 1-31 Mart 2026'da, 2026 kira gelirleri ise 1-31 Mart 2027'de beyan edilecek. Beyan işlemi GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabiliyor (kaynak: GİB Hazır Beyan Sistemi – Hızlı Rehber, Kira Beyanı). Beyan ve ödeme tarihlerinin diğer vergi/SGK yükümlülükleriyle birlikte takibi için "Vergi ve SGK Takvimi"sayfası da kullanılabilir.

Kira Gelirini Beyan Etmemenin Cezai Sonuçları

Vergi ziyaı cezası

Süresinde veya tam beyan edilmeyen kira geliri vergi ziyaına yol açabilir; VUK Md. 341-344 uyarınca genel durumda 1 kat vergi ziyaı cezası (kaçakçılık fiili varsa 3 kat) söz konusu olabilir. Konut istisnasından yararlanan ama süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edip kendiliğinden düzeltmeyen mükellefler istisna hakkını da kaybedebilir. GİB'in tapu/banka/abonelik bazlı risk analizi sistemleri beyan dışı kira gelirini tespit edebiliyor; bu durumda re'sen/ikmalen tarhiyat riski doğabilir.

Gecikme zammı güncel oranı ve değişebilirliği

Yayınlanan güncel gecikme zammı oranı aylık %3,70'tir (10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'na atfen, 6183 sayılı Kanun Md. 51 uyarınca 13/11/2025'ten itibaren uygulanmaktadır; önceki oran %4,50 idi, 21/5/2024'ten beri uygulanmaktaydı). Bu oran yasayla değil Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlendiğinden zaman içinde değişebilir; 2026 yılı boyunca sabit kalacağına dair bir hukuki güvence yoktur. Ödeme öncesi güncel oranın GİB'in resmi duyurusundan teyit edilmesi önerilir.

Emsal Kira Bedeli Esası Nedir?

Bir gayrimenkul bedelsiz olarak veya emsallerine göre düşük bir bedelle kullandırılıyorsa, GVK 73 uyarınca emsal kira bedeli üzerinden vergileme yapılıyor.

Emsal kira bedeli hesaplama oranları

Emsal kira bedeli uygulanmayan haller

• Boş gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz kullandırılması,
• Mal sahibinin usul/füru/kardeşlerinin ikametine tahsis (kardeşlerden yalnız biri; birden fazla konut varsa sadece biri; evli kardeşte eşlerden yalnız biri),
• Mal sahibiyle birlikte akrabaların aynı evde oturması,
• Kamu idarelerince yapılan kiralamalar.

Mükellefler İçin Uygulama Rehberi ve Sık Yapılan Hatalar

Pratikte en çok karşılaşılan sorunlar şunlar:

• Konut kredisi faizini eski alışkanlıkla gider yazmaya devam etmek — özellikle 2025 yılı/Mart 2026 beyanında, değişikliğin geriye dönük etkisi gözden kaçabiliyor.
• Konut ve işyeri beyan sınırlarını karıştırmak — karma portföyde her ikisinin ayrı sınırlara tabi olduğu unutulmamalı.
• Götürü/gerçek gider tercihini güncel mevzuatı kontrol etmeden eski alışkanlıkla sürdürmek — faiz gideri devre dışı kaldığından, iki yöntemin her mükellef için yeniden karşılaştırılması gerekiyor; götürü seçiminde 2 yıl gerçek gidere dönülemeyeceği de unutulmamalı.
• Nakit tahsil edilen kiraları kayıt altına almamak — GİB'in risk analizi sistemleri nedeniyle bu, ispat aracı olarak önemli.
• Emsal kira bedeli istisnası koşullarını yanlış yorumlamak — özellikle kardeş ikameti kuralında, birden fazla konuttan yalnızca birinin istisna kapsamında olduğu gözden kaçabiliyor.
• Beyan süresini kaçırıp istisna hakkının kaybedilmesi.

Genel çerçeve olarak: beyan sınırlarının (400.000 TL / 22.000 TL / 58.000 TL istisna) her mükellef için ayrı ayrı ve güncel yıl tutarlarıyla test edilmesi, ödeme planlamasının iki taksit (Mart/Temmuz sonu) üzerinden yapılması ve gecikme halinde işleyecek gecikme zammının ödeme tarihindeki güncel GİB oranından teyit edilmesi (sabit %3,70 varsayılmadan) öneriliyor. Krediyle konut alıp kiraya verenlerin, faiz gideri artık indirilemediğinden götürü ile gerçek gider yöntemini yeniden karşılaştırması ve nihai kararı vermeden önce bir SMMM/YMM ile durumunu gözden geçirmesi genel olarak tavsiye edilir.

İlgili İçerikler

• 2026 Gelir Vergisi Dilimleri ve Hesaplama
• Stopaj (Tevkifat) Nedir? Hangi Ödemelerde Kesilir?
• Damga Vergisi Oranları
• Vergi ve SGK Takvimi

Sık Sorulan Sorular

2026 yılında konut kira geliri istisnası ne kadar?

2026 yılı konut (mesken) kira geliri istisnası 58.000 TL'dir (2025 yılı için 47.000 TL idi). Bu istisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır, işyeri kira geliri için ayrı bir istisna yoktur.

Konut kredisiyle alınan evin kirasında faiz gideri hâlâ indirilebiliyor mu?

Hayır. 7566 sayılı Kanun ile GVK 74/1-(4)'te yapılan değişiklikle, konut olarak kiraya verilen ve banka kredisiyle satın alınan gayrimenkullerde kredi faizi artık gerçek gider yönteminde indirilemez. Bu kısıtlama, kredi eski veya yeni olsun ayrım yapılmaksızın 1/1/2025 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanır; yani hem Mart 2026'da verilecek 2025 yılı beyanlarını hem de Mart 2027'de verilecek 2026 yılı beyanlarını kapsar.

İşyeri kirasında kredi faizi gideri de mi kaldırıldı?

Hayır, bu değişiklik yalnızca konutları kapsamaktadır. İşyeri olarak kiraya verilen ve krediyle alınan gayrimenkullerde kredi faizi gideri indirimi devam etmektedir.

2026 yılı kira geliri için beyan sınırları nedir?

Tevkifata tabi işyeri kirası + ücret + menkul sermaye iradı toplamı için beyan sınırı 400.000 TL; tevkifata ve istisnaya konu olmayan GMSİ için beyan sınırı 22.000 TL'dir. Bu tutarlar 2026 takvim yılı gelirlerine (Mart 2027 beyanına) aittir; 2025 geliri için (Mart 2026 beyanı) sırasıyla 330.000 TL ve 18.000 TL geçerlidir.

Götürü gider mi yoksa gerçek gider yöntemi mi daha avantajlı?

Bu, mükellefin gerçek gider kalemlerine (özellikle artık indirilemeyen konut kredisi faizi hariç diğer giderlere) bağlıdır ve her mükellef için ayrıca hesaplanmalıdır. Götürü gider yönteminde istisna sonrası tutarın %15'i indirilir; bu yöntem seçildikten sonra 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönülemez. Kesin bir tavsiye için bir SMMM/YMM'e danışılması önerilir.

Kira gelirini beyan etmezsem ne olur?

Süresinde veya tam beyan edilmeyen kira geliri vergi ziyaına yol açabilir; VUK Md. 341-344 uyarınca genel durumda 1 kat (kaçakçılık fiili varsa 3 kat) vergi ziyaı cezası uygulanabilir, ayrıca gecikme zammı işletilir. Konut istisnasından yararlananlar, süresinde beyan etmez veya idarece tespitten önce kendiliğinden düzeltmezse istisna hakkını da kaybedebilir. GİB'in tapu/banka/abonelik bazlı risk analizi sistemleri beyan dışı kira gelirini tespit edebilmektedir.

Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir?

GMSİ, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında (1-31 Mart) beyan edilir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz sonu olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilir. 2025 kira gelirleri 1-31 Mart 2026'da, 2026 kira gelirleri ise 1-31 Mart 2027'de beyan edilecektir.

Emsal kira bedeli nedir, ne zaman uygulanır?

Bir gayrimenkul bedelsiz veya emsallere göre düşük bedelle kullandırılıyorsa, emsal kira bedeli üzerinden vergileme yapılır. Bina/arazide emsal kira bedeli, yetkili merci/mahkeme tespiti yoksa VUK'a göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Usul-füru-kardeş ikameti gibi bazı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz.